Управляющим компаниям предложили работать по стандарту
Отсутствие общепринятых понятий о содержании, качестве и результате оказания услуг управления и содержания общего имущества в МКД приводит к тому, что, заключая договор с управляющей или обслуживающей организацией, даже подготовленные активисты из жилищных НКО не могут сформулировать требования к качеству услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД. Отсутствие требований к результату также лишает собственников возможности контролировать исполнение услуг и работ по содержанию МКД.
С другой стороны, известны случаи, когда управляющие организации сталкиваются с необоснованными претензиями со стороны собственников жилья к объёму и качеству выполненных работ, а то и с «потребительским терроризмом» вследствие отсутствия оговорённых сторонами критериев оценки.
В итоге защита прав собственников происходит не через конструктивный диалог с управляющими, а через суды, прокуратуру, жилищную инспекцию и жалобы на самый высокий уровень городского управления.
Такая ситуация побудила экспертов Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) задуматься о создании пособий для собственников жилья и специалистов – управляющих, которые содержали бы понятную, но всеобъемлющую трактовку того, что делает управляющая организация, когда управляет многоквартирным домом и содержит общее имущество в нем, какие требования к качеству, периодичности и т.д. услуг и работ могли бы быть установлены в договорах между собственниками и управляющими, и какой результат должен быть достигнут в итоге. Такая информация может быть отражена в документах, называемых стандартами.
Отметим, что во многих странах, в том числе близко соседствующих с Российской Федерацией, есть успешный опыт применения стандартов услуг и работ по управлению и содержанию многоквартирных домов. Такие стандарты служат для собственников жилья и управляющих «словарем», или «справочником» для одинакового понимания услуг и работ, базой для заключения договора управления / содержания и контроля его выполнения.
В 2024 году ИЭГ при поддержке гранта Мэра Москвы для социально-ориентированных НКО Комитета общественных связей и молодёжной политики города Москвы реализовал проект «Управление многоквартирным домом: потребительский стандарт для взаимодействия собственников жилья с управляющей организацией», в рамках которого разработал и издал методическое пособие «Стандарт услуг управления многоквартирным домом: для собственников и управляющих».
Затем в 2025 году было разработано пособие «Стандарт работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме» с использованием средств гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.
Оба методических пособия созданы как доступные практические инструменты в помощь собственникам помещений в многоквартирных домах при взаимодействии с управляющими организациями, организациями, выполняющими работы по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, при формировании заказа на услуги и (или) работы по договору управления многоквартирным домом или по договору на выполнение работ по содержанию общего имущества, а также при осуществлении контроля исполнения обязательств по таким договорам.
При этом предлагаемые ИЭГ стандарты не являются нормативными документами и не относятся к документам, разработка и применение которых регулируются федеральными законами «О стандартизации» и «О техническом регулировании». Применение стандартов или их частей станет обязательным только в случае, если они будут утверждены решением саморегулируемой организации (СРО) управляющих организаций в качестве стандарта, обязательного для членов СРО, или будут утверждены в качестве стандарта работ конкретной организации либо зафиксированы как условие договора управления конкретным многоквартирным домом.
Оба стандарта разработаны с использованием схожего подхода. Каждый стандарт представляет собой классифицированный перечень услуг и работ, которые должны или могут оказываться и выполняться профессиональными организациями и лицами по заказу собственников помещений в многоквартирном доме для обеспечения надлежащего управления и содержания общего имущества собственников. Стандарт каждой услуги или работы содержит описание выполняемых действий, требования к оказанию услуги или выполнению работы, а также достигаемый результат, который может быть проконтролирован собственниками.
Справедливости ради необходимо отметить, что гораздо сложнее оценить объем и качество оказываемых услуг управления многоквартирным домом, чем объем и качество выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В последнем случае заказчик работ видит физически определенный результат: снег убран, полы вымыты, стены окрашены, протечки из кранов и труб устранены и т. д. В то же время, далеко не всегда понятно, в чём состоит результат услуг управления многоквартирным домом. Эксперты ИЭГ сформулировали в «Стандарте услуг управления многоквартирным домом» результат по 66 услугам управления МКД как наличие тех или иных документов, содержащих важную информацию об управлении домом: это и пакет технической документации на МКД, и пакеты договоров, планов, технических заданий, актов, журналов и т.д. В свете новых дополнений к законодательству, конкретизирующих обязанности управляющих организаций по отчетности перед собственниками жилья, предложенный ИЭГ подход может значительно облегчить управляющим выполнение этой задачи и дать собственникам помещений понимание нужности и ценности профессиональных услуг управления МКД.
В отличие от «Стандарта услуг управления многоквартирным домом», в котором описание действий, выполняемых в рамках той или иной услуги, и требования к таким действиям были определены во многом на основе обобщения лучшей практики, «Стандарт работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме» основан на систематизации и обобщении требований значительного числа нормативных документов, ссылки на которые приводятся в стандарте каждой работы.
Рекомендуемый подход к формированию перечня необходимых работ по содержанию общего имущества в конкретном многоквартирном доме заключается в том, что, если в доме есть конструктивные элементы, инженерная система определенного типа, в их отношении обязательно должны выполняться работы по содержанию (эксплуатационному контролю, техническому обслуживанию, санитарному содержанию). Предлагаемый «Стандарт работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме» охватывает 53 работы по содержанию элементов общего имущества в МКД, классифицированные по группам таких элементов – конструкций многоквартирного дома, внутридомовых инженерных систем, помещений и земельного участка в составе общего имущества в многоквартирном доме.
Объем и качество выполняемых работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме предлагается оценивать через достижение визуально определяемого результата и проверки документально зафиксированных периодичности, сроков и объемов работ в соответствующих журналах.
Таким образом, предлагаемые пособия – стандарты услуг управления и работ по содержанию общего имущества в МКД – это не только детализированные классификаторы услуг и работ, но и своего рода толковый словарь, позволяющий собственникам помещений в доме понять, что скрывается за названием той или иной услуги или работы, и разговаривать с управляющими или подрядчиками на одном профессиональном языке.
Разработчики полагают, что применение «Стандарта услуг управления многоквартирным домом» и «Стандарта работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме» во взаимоотношениях между собственниками жилья и управляющими организациями позволит повысить осведомленность собственников помещений в многоквартирном доме и компетентность их представителей как заказчиков услуг и работ на рынке, создадут основу для переговорного процесса между собственниками жилья и профессиональными исполнителями при заключении договоров управления и содержания многоквартирного дома, обеспечат возможность контроля оказания услуг управления и выполнения работ по содержанию общего имущества со стороны уполномоченных представителей собственников, будут содействовать повышению квалификации сотрудников управляющих организаций и их подрядчиков и смогут стать основой для расчета размера затрат на управление и содержание общего имущества в многоквартирном доме (стоимости каждой работы), исходя из понимания, какие именно действия выполняются, работниками какой специальности и квалификации, какие материальные и временные ресурсы используются и в каких условиях происходит выполнение данной работы.
Авторы:
Ирина Генцлер
Татьяна Лыкова
Методические пособия «Стандарт услуг управления многоквартирным домом для собственников и управляющих» и «Стандарт работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме для собственников и управляющих» размещены на сайте Фонда «Институт экономики города» и доступны для неограниченного бесплатного просмотра и скачивания:
Пособие «Стандарт услуг управления многоквартирным домом для собственников и управляющих»
